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芜湖房产开发分析报告(2012)

芜湖市2012年度房地产开发市场分析报告
 

芜湖市房地产业协会

 

我市房地产市场总体已进入上行通道,开发投资继续保持稳定的增长态势,增幅逐月回升;商品房竣工面积连续数月以来首次出现同比上涨;商品房价格理性回归,销售市场整体平稳;龙头企业抓住时机,增加土地储备。但同时房地产市场也存在着一些需要注意的问题:一是2012年上半年土地市场成交低迷,导致了下半年新开工面积下降,且降幅较大;二是目前我市销售市场主要是刚需支撑,商品房库存量依然保持较高水平,而小户型住宅类房源相对较为紧缺,供不应求,需引起足够重视。

 

一、市场运行基本数据

 

1、房地产开发建设情况

 

经核准,我市2012年全年完成房地产开发投资366.67亿元(占固定资产投资的21.56%),同比增长25.65%,高于全国平均增幅9.45个百分点,高于全省平均增幅4.95个百分点,增幅位于全省第八位;房屋施工面积3212.59万平方米,同比增长22.46%,高于全国平均增幅9.26个百分点,高于全省平均增幅2.96个百分点,增幅位于全省第十位;房屋新开工面积713.46万平方米,同比下降30.09%,低于全国平均增幅22.79个百分点,低于全省平均增幅20.99个百分点,增幅位于全省第十五位;房屋竣工面积474.95万平方米,同比增长16.1%,高于全国平均增幅8.8个百分点,高于全省平均增幅6.8个百分点,增幅位于全省第五位。其中商品住宅:完成投资256.5亿元,同比下降6.39%,低于全国增幅5.01个百分点;施工面积2444.61万平方米,同比增长10.34%,低于全国增幅0.26个百分点;新开工面积517.78万平方米,同比下降39.63%,低于全国增幅28.43个百分点;竣工面积380.13万平方米,同比增长2.49%,低于全国增幅3.91个百分点。

 

 

2、商品房市场供应情况

 

市区2012年全年累计批准商品房预售面积392.28万平方米,同比增长4.46%。其中,商品住房批准预售面积284.01万平方米,同比下降0.94%;商业用房批准预售面积46.78万平方米,同比下降30.25%;办公用房批准预售面积60.89万平方米,同比增长221.63%。

 

 

3、商品房销售情况

 

我市2012年全年累计销售商品房面积497.39万平方米,较去年同期增长21.65%,销售金额为267.41亿元,较去年同期增长22.70%。其中,商品住房销售面积421.67万平方米,较去年同期增长14.71%,销售金额为197.69亿元,较去年同期增长8.76%。

 

 

4、房地产金融情况

 

我市2012年全年房地产贷款余额369.43亿元,比年初新增67.59亿元,与去年同期相比增长15.93%,其中房地产开发贷款余额77.85亿元,比年初新增9.37亿元,与去年同期相比增长18.91%;个人购房贷款余额291.56亿元,比年初新增58.20亿元,与去年同期相比增长15.43%;全市住房公积金委托贷款余额50.06亿元,比年初新增12.77亿元,与去年同期相比增长了224.94%。

 

 

 

 

二、与合肥及沿江城市比较

 

1、房地产开发投资情况

 

我市2012年全年完成房地产开发投资366.67亿元,同比增长25.65%,增幅高于合肥市22.95个百分点,低于马鞍山市30.85个百分点,高于铜陵市7.35个百分点,高于安庆市24.15个百分点。

 

 

2、房屋施工和新开工情况

 

我市2012年全年商品房施工面积3212.59万平方米,同比增长22.46%,增幅高于合肥市15.96个百分点,高于马鞍山市10.86个百分点,低于铜陵市47.64个百分点,高于安庆市17.46个百分点。

 

我市2012年全年商品房新开工面积713.46万平方米,同比下降30.09%,增幅低于合肥市7.09个百分点,低于马鞍山市33.19个百分点,低于铜陵市41.29个百分点,高于安庆市2.51个百分点。

 

 

3、商品房屋竣工情况

 

我市2012年全年商品房屋竣工面积474.95万平方米,同比增长16.1%,增幅低于合肥市13.0个百分点,高于马鞍山市19.5个百分点,低于铜陵市192.5个百分点,低于安庆市7.7个百分点。

 

 

三、芜湖房地产市场运行特点分析

 

1、开发投资增幅继续保持回升态势

 

在住宅市场整体乏力的情况下,商业办公用房的投资建设带动了整体投资额连续数月保持增幅回升的态势。宏观调控政策对住宅市场形成较大冲击,对商业办公用房的销售影响相对较小,开发企业逐渐调整了投资方案,加大了对商业办公用房开发建设,进而为整体开发投资的稳步增长提供了动力。商业办公类物业的开发建设也促进了我市商品房市场的多样化,同时对我市商业的发展起到了积极的促进作用。

 

 

2、商品房成交量稳定增长,房价稳中有降的目标顺利实现

 

2012年度市区商品房累计销售面积319.31万平方米,同比增长37.71%,销售均价为6117元/平方米,同比下降11.17%,其中商品住房销售均价为5390元/平方米,同比下降6.52%。主要原因分析:一是我市坚决落实国家房地产宏观调控政策,使得房价维持稳中略降的势头,促进了商品房成交量稳定增长;二是今年整体供应量维持高位,尤其12月份上市量达到年内峰值,从而使得供应在一定程度上促进销售量的上升;三是商业用房成交量同比有所增长,而销售价格降幅达17.57%,从而导致整体商品房销售均价降幅较大。

 

 

3、商品房上市量有所加大,小户型供应量占比约四成

 

2012年度市区商品房供应量为392.28万平米,同比增长4.46%,其中住宅供应量为284.01万平米,同比下降0.94%。截止12月底,市区市区可售房源326.5万平方米。2012年鸠江区前期较多已成交地块转化为在售楼盘,以致在其他各行政区供应量均出现回落的情况下,该区商品房供应总量却有大幅增长。2012年度市区商品住房供应以鸠江区为主,占比超过四成,鸠江区供应量同比增长29.63%。为了迎合市场上占据主力的刚性需求,2012年度,全市90平米以下户型供应量居榜首,占比接近四成。刚性需求也是鸠江区房地产市场的主力军,各开发企业缩减对大户型的供应,力推中小户型。例如,2012年鸠江区伟星城、绿地镜湖世纪城、东紫园等楼盘推出的房源中,均以80-90平方米的两居室户型为主。

 

 

 

4、竣工面积同比出现正增长,但新开工面积降幅仍然较大

 

由于年底将近,部分项目必须交付业主使用,近期交房量有所加大,导致商品房竣工面积增长较快,同比出现正增长。然而新开工面积同比降幅依然较大,可能是由于部分房地产企业考虑到土地储备,购置土地作为长期发展的准备,不一定立即投入开发。另外国家紧缩房地产金融贷款,客观上增大了房地产企业购地后进行开发的资金压力,已购土地动工趋缓,房地产新开工面积仍呈下降趋势,且降幅较大。

 

5、部分企业抓住时机,积极拿地

 

虽然目前土地价格相对处于低位,但中小企业资金链偏紧,很难拿出空闲资金来购置土地。而土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低等因素使得部分企业对土地市场看好,纷纷选择此时拿地。如伟星置业于11月份和12月份成交两块土地共计28.36万平方米,南翔万商在鸠江区拿到13.6万平方米的土地。这在一定程度上导致优质资源向龙头企业不断集中,市场集中度也会伴随着市场的发展而逐渐提高。

 

四、我市房地产市场今年走势分析

 

目前购房者以自住需求为主,市场在投资、投机性需求无法大量介入的情况下,商品住房销售价格缺乏大幅上涨的动力。预计今年第一季度我市房地产市场将会维持目前平稳的局面。

 

从中长期来看,一方面未来房地产政策总体偏紧,抑制投资投机需求仍是大方向,房产税等长效机制逐步完善,差别化信贷和限购短期内不会退出,保障性安居工程建设将继续推进;另一方面,城镇化建设和收入倍增计划将促进我市未来十年房地产业的平稳发展,同时我市“拥江发展”战略将为我市房地产行业的发展带来新的空间。房地产行业正面临着新的机遇与挑战,较高的库存压力将会导致房地产企业之间的竞争更加激烈,适者生存,部分小的房地产企业将会被淘汰出局,行业集中度将会大大提高。

 

五、下一步工作建议

 

1、加强市场监管,严防拖欠工程款和农民工工资

 

年底将至,项目建设工程款和农民工工资如果不能足额支付,将可能引起突发事件,产生不良社会影响。目前房地产市场处于关键时期,部分企业资金紧张的问题没有得到有效解决,必须要进一步加强对房地产市场的管理。对经营不善存在风险的开发企业进行摸底、排查,一旦发现苗头,要提前采取应对措施。

 

2、确保工程施工质量,提防施工隐患

 

我市房地产市场在调控政策的引导下,房价降幅较大,在当前情况下,必须要加强工程质量监督管理,谨防个别企业因压缩建设成本,而擅自更改设计标准或者降低住房品质,使之出现施工安全隐患。强化施工现场管理,加强施工人员的安全意识,明确相关安全管理措施和要求,对于有工程质量隐患的企业要加大监管力度,配合相关部门责令企业进行整改。

 

3、实行市场预期、政策预期双向引导,营造良好的调控舆论环境

 

创新舆论引导,实现市场信息公开化、市场解读规范化、政策宣传长效化,使得调控工作得到广泛的社会支持。一是通过芜湖市房地产业协会定期公布市场交易信息,组织业内专家主动发声,解读市场形势和调控成效,引导市场预期。二是加强舆论监控,针对“芜湖再现上千人连夜排队”等不实报道和炒作,及时、准确释放我市坚决贯彻中央房地产调控政策的信号,稳定政策预期。三是组织企业分析市场形势,强化市场走势的引导,帮助企业主动适应调控,形成“以价换量”的趋势。

 

4、鼓励企业改变房地产开发模式,促进行业转型升级

 

受楼市调控的影响,房地产市场正在告别暴利时代,粗犷的生产方式已经不能满足市场的需求,“精耕细作”才是行业的发展方向。目前的高库存量导致市场供求关系转变,房地产开发企业之间的竞争压力进一步加大,在房价相对较低的情况下,企业只能通过压缩开发建设成本、推行精装修寻找新的利润增长点等措施,才能适应房地产的发展,促进行业转型升级。

 

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