如何处理土地收购补偿问题

 土地收购工作能否顺利进行，首要解决的问题是合理确定土地收购补偿价格。而现行的法律、法规没有针对土地收购补偿价格内涵的明确规定，致使各方对土地收购补偿价格内涵的理解不同，对于土地评估结果是否合理存在较多争议。与此相关的问题还有：收回划拨土地是否应给予补偿？套用房屋拆迁补偿评估制度来评估土地收购补偿价格是否合适？笔者就实践工作中遇到的这些问题，谈一些看法。

　　土地收购补偿价格内涵

　　现实中，被收购方的要价一般分两种类型：一是按规划用途开发，用预期收益的市场价格确定土地收购价格；二是以企业自身需要解决的问题，如职工安置、企业异地经营及债务等所需费用，作为土地收购价格的依据。　　

　　对于土地储备机构而言，更多的是关注收购储备过程中的资金平衡，收购价格原则上在土地再开发预期收益减去前期开发成本的范围内确定。

　　笔者认为，为利于社会稳定和规范土地市场，土地收购补偿也应体现公平合理的原则。一方面要尊重法律法规赋予原土地使用者使用土地的权利，价格内涵应与原土地使用者使用土地的权利保持一致；另一方面要尊重法律法规赋予国家或政府对被收购土地拥有的权益，价格内涵应确保国家的利益不受损失。

　　综上，土地收购补偿价格可定义为：被收购土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的一定产权条件下的市场价格。与此定义相一致，《国有建设用地使用权出让合同》新范本也规定，收购出让土地的补偿标准应根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值，剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格，以及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

　　由此可知，土地收购补偿价格构成中不包括收购后因经济发展、人口增加、城市规划变化引起的土地增值收益，也不包括企业异地经营建设费、企业负债等费用。

　　收回划拨土地应当给予补偿

　　对于收回划拨土地是否给予补偿的问题，各地实际操作中的观点分歧较大。有观点认为划拨土地是国家无偿提供给土地使用者的，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和规划的要求，可以无偿收回”。

　　另有观点认为，土地使用者取得划拨土地使用权也投入了土地取得成本及土地开发成本，根据《土地管理法》第五十八条规定应给予“适当补偿”。

　　这两个观点分别依据的法律法规从条文理解上确实存在不一致的地方，实际操作起来难免会有困难。笔者认为，根据《立法法》下位法服从上位法的原则，《土地管理法》的效力高于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。再则，《物权法》也明确规定划拨土地使用权属于用益物权。因此，收回划拨土地使用权应给予“适当补偿”。

　　笔者认为，依据《城镇土地估价规程》的规定：“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”，划拨土地的收购价格=出让土地现状市场价格－该用途下应缴纳的土地出让金。

　　套用房屋拆迁评估制度评估土地收购补偿价格不合适

　　政府收购土地而发生房屋拆迁，评估土地收购补偿价格一般套用房屋拆迁评估制度。

　　但房屋拆迁评估制度存在两方面问题：一是地产价值没有显化。《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，均对地价只字未提，只规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。而《城市房地产管理法》规定：“房地产价格评估应当以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。由此可以看出，地产价值是拆迁房地产价值的主要组成部分。

　　二是土地权益不同而补偿却相同。众所周知，出让土地使用者在合同约定的年期内享有完整的财产权益，划拨土地使用者仅享有部分土地财产权益。那么，土地使用权取得方式不同，其补偿标准也应该不同。问题是《城市房屋拆迁条例》规定，以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额。各地往往以此按房地产的完全市场价值给予补偿。这对被拆迁人有失公平，同时也造成国有土地收益流失。

　　对于套用房屋拆迁评估制度评估土地收购价格不合适的问题，笔者认为，国土部门与房屋管理部门有必要共同制定新型的房屋拆迁补偿评估制度。对被拆迁人的土地权利和房屋价值分别进行评估显化，严格区分被拆迁人的土地使用权取得方式，在评估补偿中充分考虑土地用途、土地区位、使用面积、使用年限等因素。