业主公约的法律效力
业主公约的法律效力
《条例》第17条第2款规定了业主公约的法律效力，即“业主公约对全体业主具有约束力。”但此款只规定了业主公约的对人效力问题，实际中的问题并非如此简单。事实上，业主公约的效力主要涉及到业主公约的效力范围和生效两大方面的问题：
(一)业主公约的效力范围。这包括：
第一，地域效力。业主公约的地域效力是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。由于在一个物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上的整体性，为了保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业管理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业管理区域以内的人的行为发生效力。
《条例》第9条规定了物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。但由于全国各地经济发展的水平很不一样，各地物业与公共设施的情况也千差万别，实践中，有的地方按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照物业的规模大小等来划定，包括居住区、大厦区、工业区等。因此，很难对物业管理区域作一个统一并且具体的规定，为了便于各地针对具体的情况进行管理，《条例》规定：物业管理区域的具体划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。但是，目前很少有地方出台详细专门的物业管理区域划分办法，造成事实上的一个物业管理区域多家管理问题，应该引起有关部门的重视。
第二，对人的效力。由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里，有如下几点值得说明：
(1)业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。
(2)业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。
(3)业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。
(4)业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。一般认为物业管理服务合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实务中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业的进行管
理活动的手段。而且在物业管理区域内物业管理企业从某个角度上也是非业主物业使用人之一。因此，业主公约应当对物业管理企业也产生法律效力。如果物业管理服务合同与业主公约有不一致之处，应以业主公约为准。
(5)由于非业主使用人和物业继受人在入住时可能并不知晓业主公约的内容，各国法例均规定公约须置于建筑物内易被看到的地方，以公示的方式对他们产生约束力。
(二)业主公约的生效。这包括：
第一，生效条件。对业主公约的生效条件，《条例》和地方性法规未作规定。学理上可以比照民事法律行为的生效条件。笔者认为，业主公约的生效一般应包括以下要件：
(1)业主公约签订的当事人须具有相应的行为能力。
(2)业主公约的内容不得违反国家法律法规的规定以及公序良俗。
(3)业主公约签订的当事人需有真实的意思表示。
如果不符合上述生效要件，业主可以向法院提起诉讼，请求业主公约无效或者撤销。
第二，生效时间。业主公约何时产生效力，也是一个颇有争议的问题。目前，对此有以下几种说法：
(1)业主公约应当由第一次业主大会通过后生效。如《上海市居住物业管理条例》第15条规定“业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。”
(2)业主公约自一定比例的业主签订后生效。如《深圳经济特区住宅物业管理条例》第35条规定“业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有半数以上投票权的业主签订后生效。”
(3)自政府主管部门登记后生效。如我国香港地区公契以在土地注册处注册为生效要件。
对于以上说法，我们不妨一一进行评述：
(1)要求业主大会通过后生效难以实现。从建设单位第一套房屋卖出时起到第一次业主大会的召开时间是不确定的，一般时间跨度较大，有的达几年之长，那么在一个很长的时间没有召开业主大会，业主公约在此期间不发生效力，必然会影响正常的物业管理秩序。
(2)要求经少数比例的业主签订后生效存在与以上第一种说法同样的弊病。而且由于达到一定比例法定数量的最后一位业主入住的时间是不确定的，具有隐蔽性，实际上业主公约的生效时间也就难以确定。
(3)业主公约涉及到一定社区的公共利益，为了防止建设单位加入不公正条款，要求公约事先经过政府部门的登记，有着积极的意义。然而登记是基于行政机关的日常管理权力所进行的一般性管理活动，其不是自治公约生效与否的要件。要求以登记为生效要件实在有违业主公约的自治法本性。
那么，应当以何时作为业主公约的生效时间呢?笔者认为，应当以建设单位与第一位业主签约的时间为准。这里就有一个问题，普通的民事契约一般不能约束契约的第三人，而业主公约的当事人虽然只是建设单位与第一位业主，但它却可以约束随后的所有其他业主，业主公约的此种效力的依据在哪里?这完全是法律强制性逻辑的结果。我们可以看到，基于上述评述的观点，要求业主公约全体业主签订生效几乎在实际上是不可行的，因此为了业主公约的实施能够切实、高效、简洁，也同时出于对维护业主现实利益的考虑，法律可以强制性要求业主公约对其他后来的业主产生效力。而至于由此可能产生的对其他业主的不利后果，可以通过其他法律的手段进行削减或者平衡，如要求建设单位应参照政府公布的示范文本来制定业主公约并到政府部门备案、允许业主召开业主大会对业主公约进行修改等。
