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最高院关于建筑物区分所有权司法解释之“业主”认定问题

最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释之“业主”认定问题
 【作者】文志敏 【来源】《中国房地产》
 

文志敏 成都房屋产权监理处

    一、问题的引出

    案例:A城李某居住于“世纪花园”,其毗邻的小区为“阳光水岸”。由于“世纪花园”配套车位不足,李某见邻近的“阳光水岸”小区车位未销售完,遂向“阳光水岸”的开发商达能公司提出购买车位的要求。达能公司未详加考虑,加之担心车位销售不好,于是同意李某的要求,双方于2008年2月签订了“阳光水岸”小区地下车位买卖合同,约定自签订车位销售合同之日起,达能公司在一年之内为李某办理上述车位权属登记。但因种种原因,达能公司至2009年5月一直未能为李某办理上述车位权属登记。

    本案中李某购买其他小区的地下停车位,是否违反《物权法》小区车位优先满足业主需要的规定?其车位购买合同签订于《物权法》实施前,又该如何处理?

    《物权法》第74条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。那么,弄清楚“业主”的内涵和外延,对于房屋登记实践中如何区分办理车位登记就显得尤为重要。2009年5月,最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)(法释[2009]7号,以下简称《司法解释》)进一步明确和扩大了业主的范围。因此,应深入研究和厘清业主的概念和范畴。

    二、我国现行法律界定的“业主”

    “业主”一词,在我国最早出现于2003年国务院砌业管理条例》第6条,其中规定:房屋的所有权人为业主。

    其后,也有部分先进的地方立法明确了何为“业主”。例如:2008年1月1日起实施的《深圳经济特区物业管理条例》第8条规定:物业的所有权人为业主; 2009年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》第 7条规定:房屋的所有权人为业主。   

    《物权法》并未明确界定何为业主,但以登记或其他合法方式取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,即对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

    《司法解释》除肯定了因登记和其他合法方式取得建筑物专有部分的人为业主之外,还对业主这一概念作了扩大解释:基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未办理所有权登记的人,可以认定为《物权法》第六章所称的业主。

    三、业主的范围

    基于上述法律、法规及司法解释的规定,属于业主的几种情形为:

    (一)依法登记取得建筑物专有部分的所有权人,应当认定为业主;

    (二)根据《物权法》第28条规定,依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,取得建筑物专有部分的人,应当认定为业主;

    (三)根据《物权法》第29条规定,继承或者受遗赠取得建筑物专有部分的人,应当认定为业主;

    (四)根据《物权法》第30条规定,因合法建造取得建筑物专有部分的人,应当认定为业主;

    (五)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,具体情况分为:

    1.《物权法》实施之前,小区以外的第三人仅购买车位或车库,并办理权属登记的,可以认定为小区业主;

    2.《物权法》实施之前,小区以外的第三人购买小区全部车位、车库的,且已经办理权属登记的,则该第三人(《司法解释》第17条:本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人)不受《司法解释》的约束,不必强制要求将车位出售给小区内的业主,可以任意处分已经拥有的车位、车库。

    四、理解与适用——《司法解释》存在的问题

    对于《物权法》实施之前,小区以外的第三人与建设单位或包销单位签订车位、车库购买合同但至今未办理权属登记的,是否认定为业主?能否仅办理车位、车库的权属登记?对此,出现了分歧,主要有两种意见:

    一是认定其符合《司法解释》第1条第2款规定的条件,认定小区外的车位买受人为业主,为其办理车位的权属登记。这样操作可能出现的问题是,开发企业与小区以外的第三人改签合同订立的时间,导致小区车位、车库变相流失。

    二是认定小区外的第三人购买车位的行为,不是《司法解释》第1条第2款规定的商品房买卖行为,且立法意图是为保护非因购房人原因导致未及时办理房屋登记的买受人,不是保护车位买受人,故不适用该款规定,不为其办理权属登记。这样操作需要论证的问题是车位、车库不属于商品房,即购买车位、车库的行为不属于购买商品房的行为即可。但就现行法律法规来看,《城市房地产管理法》第2条规定:本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。车位属于房屋,但是否属于商品房,我们需要进一步论证。

    2002年建设部《房地产统计指标解释(试行)》 (建住[2002]66号)给商品房下了这样的定义:商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。可见,开发企业建设并出售、出租的房屋即是商品房,那么,建筑区划内的车位、车库也满足了这样的条件;同时,车库、车位又是新修订的《城市房地产管理渤规定的房屋。因此,虽然侗法解释>)第1条1款所述的可以认定为业主的情形无疑包括了仅购买并实际占用使用车位的买受人,随之而来的问题是既然车位买受人可以认定为《物权渤第6章规定的业主,那么《物权法》第74条规定的“小区车位应优先满足业主需要”的操作原则,是否意味着购买了小区车位的买受人,哪怕是小区外的第三人,一旦被认定为小区业主,就具备了优先被满足停车需要的资格或条件,可以像其他业主一样,再一次具备购买或承租小区车位的机会?

    关于“业主”的论证与小区车位优先满足业主需要的问题,似乎陷入了逻辑循环的怪圈。如上述论断成立,车位滞销的开发企业势必谋划,采取与车位买受人改签合同时间的方式变相出售车位,因为只要将车位买卖合同签订时间推迟至2009年10月1日后即可套用上述《司法解释》的规定,解决开发企业“车位无法出手”的棘手问题。这样导致的结果是小区内车位的变相流失,不能不说,《司法解释》在这方面还有缺憾之处。

    综上,上述案例分析如下:

    首先,李某购买其他小区车位的时间在《司法解释》实施之前,故不能适用其关于“业主”的规定;其次,李某购买的达能公司开发的地下车位,至今未办理权属登记,根据《城市房地产管理法》和《物权法》的规定,未经登记,李某尚未取得该车位的所有权;再次,《物权法》第74条规定,车位要优先满足小区业主需要,李某因不具备业主的身份,故不能按照《物权法》的规定,申请办理车位的权属登记;最后,由于李某购买的车位无法办理权属登记,导致与达能公司车位买受合同无法正常履行,李某与达能公司应通过协商解除车位买受合同。本案中,合同签订的时间在《物权法》实施后,达能公司应知晓《物权法》关于车位优先满足业主需要的规定,其未及时告知买受人李某,给其造成的损失应当承担一定的赔偿责任:同时,开发企业可以将小区车位临时出租给李某,以满足其停车需求。
 

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