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最高法公布:宅基地使用权纠纷典型案例

本期导读:农村集体组织成员能否将宅基地转让给城镇户口人员?根据现行法律规定及国家政策,宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能,只能在本集体经济组织成员内部享有和流转,否则,转让合同一律无效。但在实践中,违法流转却大量存在。本文以12月4日最高人民法院公布的合同纠纷典型案例——邹克友诉张守忠合同纠纷案为契机,整理了最高人民法院在审判实践中的相关观点和案例,供读者参阅。


 


 

最高法公布典型案例

1.楼基地转让给非本集体经济组织成员的,该转让协议无效,转让人应向受让人返还购买楼基地款——邹克友诉张守忠合同纠纷案
 

【本案要旨】楼基地所占土地性质系集体所有土地,且转让人取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益,其性质等同于宅基地。将该楼基地转让给非本集体经济组织成员,违反了我国法律、行政法规的强制性规定,法院依法确认该转让协议无效,受让人不能取得涉案楼基地的使用权。因无效合同取得的财产应当予以返还,转让人应向受让人返还购买楼基地款。

转让人明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让;作为日常生活大宗交易,受让人在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地,双方对于合同无效均有过错,应当各自承担相应的责任。

来源:最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

1.农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效——吴桂连、杨尚霖诉谢运珍、吴国铭、吴国宁宅基地使用权案

【本案要旨】在我国,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,有着特定的身份条件限制,非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权,任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。具有农村户口才能取得宅基地,城镇人口则不可以。我国《合同法》规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”,农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。对于无效合同,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。当事人双方在签订宅基地转让协议时均知该协议为无效协议,仍进行宅基地买卖,故双方当事人均有过错,应该各自承担相应的责任。

案号:(2011)防市民一终字第193号

审理法院:广西壮族自治区防城港市中级人民法院

来源:中国审判案例要览


2.农村宅基地上共建房屋的,非本集体经济组织成员应能取得共建房屋分得份额的所有权——杨立志农村宅基地房屋产权归属纠纷上诉案
 

【本案要旨】农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时,往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证,另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋,因此,此类共建合同应认定合法有效,其应能取得共建房屋分得份额的所有权。

案号:(2009)通中民一终字第0087号

审理法院:江苏省南通市中级人民法院

来源:《人民司法·案例》 2010年第22期


1.宅基地转让给非本集体经济组织成员的,转让协议无效

我们认为,宅基地使用权是农民安身立命之本,从全国范围看,目前允许宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。关于宅基地使用权的转让和抵押的问题,现行法律和国家有关政策也采取了原则禁止的态度,《担保法》第三十七条规定,宅基地的使用权不得抵押。国务院1999年和2004年两个文件也禁止城镇居民购买宅基地和农村的住宅。《物权法(草案)》也曾多次重申这一规定。《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押,但有关“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,也反映出不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让的本意。

(摘自《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,最高人民法院物权法研究小组编著,人民法院出版社2007年出版)


 

2.宅基地使用权取得、行使和转让

土地管理法和担保法对宅基地使用权做了规定。根据土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。担保法规定,宅基地使用权不得抵押。

此外,中共中央、国务院通过有关文件,多次强调农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准,依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地,多出的宅基地,要依法收归集体所有。同时禁止城镇居民在农村购置宅基地。

(摘自《中华人民共和国物权法释义》,胡康生主编,法律出版社2007年出版)


 

3.合同无效或者被撤销的法律后果

在合同无效或者被撤销的情形下,当事人仍应负如下几种民事责任:

(1)返还财产。返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后,对已交付给对方的财产享有返还请求权,而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。合同无效或者被撤销后,就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在,那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。而返还财产就是旨使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错,都应当负有返还财产的义务。不过返还财产主要适用于已经作出履行的情况,如果当事人根本就没有开始履行,或者说财产尚未交付,就不应适用返还财产这一原则。

(2)折价补偿。返还财产为恢复原状的原则,但是在有的情况下,财产是不能返还或者没有必要返还的,在此种情况下,为了达到恢复原状的目的,就应当折价补偿对方当事人。不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。

法律上的不能返还,主要是受善意取得制度的限制。即当一方将受领的财产转让给第三人,而第三人取得该项财产时在主观上没有过错,不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销,善意第三人就可以不返还该原物,并且该原物也是不可替代的,此时,该当事人就不能返还财产,他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。

事实上的不能,主要是指标的物灭失造成不能返还原物,并且原物又是不可替代的。在这种情况下,取得该财产的当事人应当依据该原物当时的市价进行折价补偿。

(3)赔偿损失。《合同法》第五十八条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。在合同被确认无效或者被撤销后,一般都会产生损害赔偿的责任。在合同被确认无效或者被撤销后,凡是因合同的无效或者被撤销而给对方当事人造成的损失,主观上有故意或者过失的当事人都应当赔偿对方的财产损失。

(摘自《中华人民共和国合同法释义(第3版)》,全国人大常委会法制工作委员会编,胡康生主编,法律出版社2013年出版)


 

1.《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。


 

2.《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
 


 

3.《中华人民共和国合同法》

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


内容编辑:晨露映曦

版式编辑:华华