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法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效?

     判断一个协议是否有效的依据是《合同法》第52条【有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。】、《合同法解释二》第14条【合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。】以及一些法律的特别规定【如某些法律规定某些情形下合同无效,则该合同无效。

   

那么,法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人私下签订《房屋买卖合同》,约定标的房屋的价款,并约定买受人(竞拍人)竞拍的价格如果高于《房屋买卖合同》,则溢价款(竞拍价格与《房屋买卖合同》价格之差)退还竞拍人的协议是否有效?

   

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……” 违反该规定并不会导致损害国家利益和社会公共利益,根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条的规定人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。】,该合同并不会因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项的规定而无效。

   

同时,法院的查封只是暂时的,而非永久份的。买房人只是暂时因法院的查封而不能办理过户手续,不能取得房屋所有权。待房屋司法拍卖结束之后,买房人(拍得人)就可以取得标的房屋了。因此,也不能以房屋不能办理过户,买房人(拍得人)不能取得标的房屋所有权,合同目的不能实现为由认定合同无效。

   

但是,根据《合同法》第52条第二项的规定【有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……】,恶意串通,损害第三人利益的合同无效。这里的“第三人”既包括特定的第三人,也包括不特定的第三人。某一个竞拍人和房屋所有人签订《房屋买卖合同》,约定该房屋价格为某特定值,同时约定竞拍人的竞拍价格如果高于《房屋买卖合同》约定的价格,则超过部分应当返还房屋所有人。这样的话,竞拍人就可以“肆无忌惮”地,没有任何顾虑,没有任何成本地抬高自己的竞拍价格,以成功拍得标的房屋。这样,无疑就损害了其他竞拍人的利益。因此,法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的溢价退还协议无效。因该条款是该竞拍人与房屋所有人签订的《房屋买卖合同》的核心条款,该条款无效,也会导致《房屋买卖合同》无效。

 

 

附:汪某某与武某房屋买卖合同纠纷

 

案情简介:2014年7月17日,汪某某向武某支付购房款人民币(以下币种均为人民币)30万元。2014年8月19日,汪某某(乙方)与武某(甲方)签订《购房协议》,主要约定,甲方将上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)卖给乙方,价格为410万元,所有过户费用由乙方支付,拍卖价不管高与低,以此价格为准,拍卖价超出协议价410万元部分退给乙方等。原审另查明,2014年4月9日,法院根据(2012)宝执字第2781号执行裁定书,委托上海技术产权拍卖有限公司拍卖武某名下系争房屋。2014年8月20日,上海技术产权拍卖有限公司举行拍卖,汪某某参与竞买,并以481万元的价格竞买成功,2014年11月17日,汪某某向拍卖公司付清购房款481万元、佣金184,300元。2014年12月3日,法院向宝山区房地产交易中心发出协助执行通知书,要求将系争房屋所有权转移至汪某某名下。2014年10月,汪某某诉至原审法院称,武某应依约退还购房款101万元,但汪某某多次催讨未果,故起诉要求武某返还购房款101万元。

 

 

裁判原文节选:

一审【宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1534号根据法律规定,司法机关限制权利的房地产不得转让。汪某某、武某签订《购房协议》时,系争房屋因(2012)宝执字第2781号执行案件被法院查封并启动司法拍卖程序,故该协议违反法律的强制性规定,应确认为无效。合同被确认为无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。武某应将收取的购房款30万元返还给汪某某。汪某某依据无效合同,要求武某返还购房差价71万元的请求,法院不予支持。

 

 

二审【上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第467号】本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。据此,原审法院认定本案购房协议无效。本院对此分析如下:依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定:《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而对于效力性强制性规定的区分准则,通常可认定为:法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然性的效力性规定;法律、法规虽然没有规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,也应属于效力性规定;法律、法规虽然没有规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于管理性、取缔性规定。当事人就已司法查封之房屋签订买卖协议,有可能不发生物权变动之后果,但此应由违约责任予以调整,而非对于合同效力予以否定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不属效力性强制性规定。本院认为汪某某、武某签订的购房协议系双方真实意思表示,并未违反法律、法规的强制性规定,应属有效。本院在审理时,注意到双方约定的有关若拍卖价超过协议价410万部分予以退还这一条款,本院对此作如下分析:首先,对于汪某某支付的481万元拍卖款,采取强制执行措施的法院在扣除武某所欠债务及各项费用后,应将剩余款项发还给武某,故溢价部分71万元实际是由武某取得。由于汪某某需通过司法拍卖形式获取房屋所有权,而拍卖最终成交价双方均事先无法得知,汪某某支付款项亦非直接支付给武某,故武某同意将有可能发生溢价款返还给汪某某,属武某对自身权利处分之承诺,该约定也未损害其他债权人利益,故本院不得从法律效力上对此加以否定。其次,《中华人民共和国拍卖法》规定,竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通,损害他人利益。本案中,汪某某公开参与竞拍,并未有任何证据显示其与其他竞买人或拍卖人之间恶意串通。最后,从民法的基本原则对本案进行考量,汪某某依约通过竞拍方式取得系争房屋,且支付了相应对价,武某按照承诺将溢价部分返还给汪某某,符合民事活动中应遵循的诚实信用原则。综上所述,汪某某的上诉请求,具有法律及事实依据,本院应予支持。原审判决结果不当,本院予以纠正。

 

 

再审【上海市高级人民法院(2015)沪高民一(民)申字第1716号】本院认为:拍卖法中并没有关于拍卖标的物的原所有权人与竞买人之间禁止协议的规定,武某以《购房协议》的内容损害了其他竞买人权益而无效为由申请再审缺乏法律依据。二审法院认定《购房协议》合法有效适用法律并无不当。《购房协议》系双方真实意思,其中关于涉案房屋出售价格约定系双方对自己权益的处分,武某以此主张《购房协议》不符合公平原则,显然缺乏事实依据。根据原审法院查明的事实,执行法院业已发出变更涉案房屋产权登记的协助通知,司法拍卖程序业已执行完毕,鉴此,二审法院根据《购房协议》约定判决武某履行相关义务,有事实依据。

 

 

评析:本案一审判决(合同无效)正确,但是说理不正确。二审、再审判决错误。理由参见本文正文。

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