芜湖市物业工程质量保修金管理办法

芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市物业工程质量保修金管理办法的通知

　　芜政办〔2015〕2号

　　各县、区人民政府，省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：

　　《芜湖市物业工程质量保修金管理办法》已经2014年12月15日市政府第22次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　2015年1月30日

　　芜湖市物业工程质量保修金管理办法

　　第一条

　　为促进房地产开发企业和建筑施工企业提高建设工程质量责任意识，及时履行新建物业的保修责任，维护广大业主的合法权益，根据国务院《建设工程质量管理条例》、《安徽省物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市市区新建物业工程质量保修金的交存、使用、退还和监管。

　　本办法所称新建物业是指新建商品房（包括住宅和非住宅）。

　　第三条

　　本办法所称的物业工程质量保修金（以下简称保修金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）按照规定向市物业行政主管部门交存的，作为物业保修期内履行保修义务保证的资金。

　　第四条  保修金管理坚持权属不变、专户存储、专款专用、政府监管的原则。

　　第五条  市物业行政主管部门负责保修金的归集、使用、退还等管理工作。

　　市住建委下属的市物业专项维修资金管理中心为具体办事机构，负责保修金日常管理工作。

　　第六条  保修金管理应当接受同级财政和审计等部门的监督。

　　第七条  开发企业向买受人交付的物业，应当向市物业行政主管部门交存保修金。

　　保修金按照物业工程建筑安装总造价2%的比例交存。其中：物业项目总建筑面积20万平方米以下的，按照2%的比例交存；物业项目总建筑面积20万平方米以上的，超过部分按1%的比例交存。单位工程造价以芜湖市建设行政主管部门定期公布的当年工程造价为准。

　　第八条

　　开发企业在办理房地产开发项目初始登记前，应按初始登记备案的物业总建筑面积和本办法第七条规定的交存标准交存保修金。

　　开发企业在交存保修金时应提供以下资料：

　　（一）本建设项目总平面图；

　　（二）房屋面积测绘报告；

　　（三）开发企业签署盖章的《履行保修义务承诺书》。

　　实行商品房预售资金监管的项目，开发企业可持市物业专项维修资金管理中心开具的《物业工程质量保修金交存通知单》，向预售资金监管部门申请划转预售款交存保修金。市物业专项维修资金管理中心收取保修金后，应当开具专用票据。

　　第九条

　　在物业保修范围和保修期内，物业出现质量问题，业主、物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会（以下简称报修人）应向开发企业报修。

　　第十条

　　在物业保修期内，开发企业不及时履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务，物业出现保修范围内质量问题需要维修时，可按本办法规定使用保修金。

　　第十一条

　　开发企业未履行保修责任，属于业主自用部位的，由业主据实提出保修金预支使用方案。属于物业共用部位和共用设施的，在前期物业管理阶段的，由物业服务企业据实提出保修金预支使用方案；成立业主委员会的，由业主委员会据实提出保修金预支使用方案；无物业服务企业、业主委员会的，由社区居民委员会据实提出保修金预支使用方案。

　　保修金预支使用方案须报市物业行政主管部门审核，市物业行政主管部门自受理申请之日起7个工作日内予以核实确认。

　　第十二条  正常使用条件下，国家、省规定的物业保修范围和最低保修期限为：

　　（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

　　（三）保温工程为5年；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

　　（五）装饰装修工程为2年；

　　（六）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

　　如国家法律、法规对物业的保修范围和保修期限进行调整，前款规定的范围和期限作相应的调整。

　　其他设施的保修期限和保修范围，由开发企业和买受人在物业销售合同中约定。

　　物业的保修期，自物业交付之日起计算。

　　第十三条

　　经审核同意使用保修金的，报修人应委托相关企业组织维修，并与维修施工单位签订书面工程合同。维修工程预算、决算费用应当经具有相应资质的中介机构审价。

　　第十四条  报修人应当根据工程合同的约定，持下列书面材料向市物业行政主管部门申请维修费用的划转：

　　（一）物业保修金划转申请表；

　　（二）维修工程合同；

　　（三）中介机构出具的维修工程预算审价报告；

　　（四）维修施工单位出具的维修费用发票。

　　维修工程竣工前，申请划转的维修费用不得超过维修工程预算审价报告总价款的60%。市物业行政主管部门审核后通知专户管理银行划转维修预算资金的60%至保修金账户中。

　　第十五条  维修工程竣工后，报修人应当持下列书面材料，向市物业行政主管部门申请划转保修金差额部分：

　　（一）物业保修金划转申请表；

　　（二）中介机构出具的维修工程决算审价报告；

　　（三）维修施工单位出具的维修费用发票。

　　维修工程结算费用应当以经中介机构审价的决算费用为准。

　　市物业行政主管部门接划转保修金申请后，自受理申请之日起3个工作日内办理相关划转业务。

　　第十六条

　　发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，报修人可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。

　　第十七条

　　报修人、开发企业对保修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测，也可通过仲裁或诉讼途径界定相关责任。经检测或仲裁机构、法院认定属于开发企业责任范畴的，检测、仲裁、诉讼费用可在保修金中列支。

　　第十八条  市物业行政主管部门应在维修资金拨付之日起20日内将保修金使用明细书面告知开发企业。

　　市物业行政主管部门在一个维修项目竣工，并审核划转保修金完毕后的3个工作日内通知开发企业，开发企业在接到通知后15日内足额补存。

　　开发企业因歇业、破产等原因注销的，应在物业项目内公示，公示时间不少于5天。

　　第十九条  下列情况不属于保修范围，不得使用保修金进行维修：

　　（一）因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和装修等造成的物业质量问题；

　　（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；

　　（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

　　第二十条  市物业行政主管部门委托管理银行设立专户存储保修金。

　　保修金的存储最长年限为5年，其增值收益部分归开发企业所有。

　　第二十一条  经市物业行政主管部门核准，未使用的保修金可按年度按比例退还。

　　保修金交存满3年，物业项目未发生申请使用保修金情况的，可退还保修金总额的40%；保修金交存满4年，物业项目未发生申请使用保修金情况的，可退还保修金总额的30%；5年期满全部退还。发生申请使用保修金情况的，当年度的保修金不予退还。

　　第二十二条

　　市物业行政主管部门应当以方便相关业主查阅的形式每年定期公示保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主、开发企业的监督。

　　第二十三条

　　开发企业应当在房屋交付5年保修期满前30天在物业项目内进行保修金退还公示，公示时间不少于5天。没有质量保修纠纷的，经市物业行政主管部门确认后，开发企业可向市物业行政主管部门申请退还保修金本息余额，市物业行政主管部门应当在受理申请后30天内退还开发企业的保修金本息余额。

　　第二十四条

　　物业保修期内发生属于保修期范围内的质量问题，经反复维修，截止到保修期届满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

　　第二十五条

　　市物业行政管理部门工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）截留、挪用、侵占保修金的；

　　（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；

　　（三）在保修金使用、划转和退还中，故意刁难或者拖延的；

　　（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

　　第二十六条  本办法由市住建委负责解释。

　　第二十七条  本办法自发布之日起实施，所辖各县可参照实行。